法律類國考
101年
[司法官第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 28 題
甲將繼承自其父，尚未辦理繼承登記之土地一宗出售於乙，雙方口頭議定買賣條件為：一、買賣價款五百萬元。二、第一期款五十萬元，即行付清。三、第二期款三百萬元，於申辦登記時給付。四、末期款一百五十萬元於土地交付乙時，付清。乙已付清第一、二期款。下列敘述，何者正確？
- A 土地應辦理繼承登記，始得處分，故甲不得將之出售於乙
- B 雙方之買賣契約未經公證，故屬無效
- C 雙方之買賣契約未以書面為之，故屬無效
- D 乙可依買賣契約，請求甲辦理繼承登記後，將土地所有權移轉登記於乙
思路引導 VIP
若某人承諾要賣給你一件他已經依法擁有的物品，但目前該物品在政府的清冊上還掛在他已故父親的名下，你認為這份「賣東西的承諾（契約）」本身會因為清冊還沒更新就直接失效嗎？還是說，這份承諾反而成了要求他去更新清冊、進而履行交貨義務的法律依據呢？
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恭喜你精準地辨析了債權行為與處分行為的區別，這是民法學習中最關鍵的「任督二脈」。本題的核心在於理解《民法》第 759 條的真義：雖然法律規定因繼承取得不動產物權者，「非經登記，不得處分其物權」，但這裡的「處分」是指變動物權地位的物權行為（如所有權移轉登記），並不包含僅僅產生債法上義務的債權行為（買賣契約）。
契約效力與形式要件
雙方雖然只是口頭議定買賣條件，但在法律上，不動產買賣契約屬於不要式契約，只要雙方合意即告成立；至於《民法》第 166-1 條關於契約需公證的規定，因行政院尚未核定施行日期，目前尚無法律效力。因此，甲乙間的買賣契約完全合法有效。既然契約有效，甲就負有使乙取得土地所有權的義務。為了履行這個義務，甲必須先完成繼承登記（解決處分限制），才能進一步將土地移轉登記給乙，這正是選項 (D) 所描述的正確權利行使路徑。
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