法律類國考
101年
[司法官第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 31 題
乙、丙、丁、戊、己、庚、辛共同繼承 A 地，尚未辦理繼承登記，經乙、丙、丁、戊、己五人同意，將 A 地出售給甲，庚接到出賣通知後，於期限內主張行使優先購買權，之後甲起訴請求命乙、丙、丁、戊、己將 A 地所有權移轉登記予甲。下列敘述，何者錯誤？
- A 甲與乙、丙、丁、戊、己存在有效買賣契約，基於債權一律平等，法院應判決甲勝訴
- B 庚行使優先購買權，即與乙、丙、丁、戊、己成立買賣契約
- C 優先購買權之法律性質，實務多數見解認為是形成權
- D 本例 A 地為公同共有，共有人仍得行使優先購買權
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若你是那群想賣地的共有人，在收到另一位不想賣地的共有人表示「我要以相同條件優先買下來」的正式通知後，你還能依法將土地過戶給原本談好的外人嗎？如果不行，當那個外人到法院告你，要求你履行過戶義務時，法院會如何看待這份被「截胡」的買賣關係？
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很高興看到你準確鎖定了選項 (A)，這代表你對於共有物處分的實務運作有著紮實的基礎。本題的核心爭點在於《土地法》第 34 條之一中多數決處分與優先購買權（Pre-emptive Right）行使後的法律效果。根據實務見解，優先購買權在性質上屬於「形成權」，一旦共有人庚在法定期限內合法行使此權利，庚與出賣人之間便會直接成立與甲相同條件的買賣契約。
請求權衝突與給付不能
雖然在民法債之編中，確實存在「債權平等原則」，但這並不代表法院會忽視特別法的強制規定。當庚行使形成權後，出賣人對於原買受人甲的移轉登記義務，在法律上會因為優先購買權的介入而陷入給付不能。為了貫徹法律精簡共有關係、優先讓共有人取得產權的政策目標，甲已無法請求出賣人履行登記，法院自然不應判決甲勝訴。因此，選項 (A) 的推論基礎在法律實務上是站不住腳的。
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共有地處分與優先購買權
💡 優先購買權為形成權，行使後即成立與原條件相同之契約。
| 比較維度 | 土地法 34-1 優先權 | VS | 土地法 104 優先權 |
|---|---|---|---|
| 法律效力 | 債權效力 | — | 物權效力 |
| 對抗第三人 | 不得主張買賣無效 | — | 得主張買賣契約無效 |
| 適用主體 | 共有土地之他共有人 | — | 基地承租人、典權人 |
💬兩者雖皆為形成權，但土地法104條具有對抗第三人之物權效力，強度更高。
