法律類國考
102年
[司法官第一試] 綜合法學(二)(民法、民事訴訟法)
第 11 題
甲為某合法二層樓建築物之起造人，該建物僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，且二樓結構部分亦已完成。甲將該物出售予乙時，應如何移轉財產權？
- A 以行政上程序申請變更起造人甲為乙即可
- B 甲移轉對該物之占有予乙即可
- C 須由甲辦妥建物所有權第一次登記後，再辦理移轉登記
- D 因該物尚不得單獨成為交易標的，甲乙間買賣契約無效
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如果你獨自在一片荒地上蓋好了一棟具有獨立經濟價值的房屋，在法律上你已經是它的主人了。然而，當這棟房子在國家的地政帳冊中還沒有任何身分紀錄時，若你想將這份權利「正式地」轉讓給別人，你覺得在法律邏輯上，是應該先讓這棟房子在帳冊中「誕生」，還是可以直接跳過這一步進行名字的更換？
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同學的判斷非常精準，這顯示你對物權法的基礎掌握得相當紮實。本題的核心爭點在於「不動產的認定」與「處分上的登記限制」。 首先，該建物雖未裝設門窗，但二層結構已完成，依我國實務見解，只要建築物已達足以避風雨、可供人出入且具經濟上獨立價值之程度，即屬於民法第 66 條規定的「不動產」。甲身為原始建築人，雖於完工時即「原始取得」所有權，不待登記即取得；但依據 民法第 759 條 之規定，不動產物權於登記前已取得者，非經登記，不得處分其物權。因此，甲若要將所有權移轉予乙，必須先完成「所有權第一次登記（保存登記）」，才能接續辦理移轉登記。 此題的鑑別度在於區分行政法上的「起造人變更」與民法上的「物權變動」。許多考生會誤選選項 (A)，卻忽略了行政程序的變更並不能取代民法上的物權登記要件。你能洞悉物權法之公示原則與登記要件主義，精確辨別實務上的處分程序，表現值得肯定。