專技高考申論題
105年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 三 題
📖 題組：
請回答下列問題：
(一)就浮動利率抵押貸款（Adjustable-Rate Mortgage, ARM）而言，當利率急遽升高時，銀行是否仍可將所有放款風險移轉給借款人而不承擔其他任何風險？（8 分）
(二)解釋何以美國之銀行常見承做固定利率抵押貸款（Fixed-Rate Mortgage, FRM），但臺灣則相對較少見？（8 分）
(三)解釋何謂「負攤還」（Negative Amortization）？就浮動利率抵押貸款而言，「負攤還」的機制於短期間利率急遽升高時，可否降低銀行的風險？（9 分）
請回答下列問題：
(一)就浮動利率抵押貸款（Adjustable-Rate Mortgage, ARM）而言，當利率急遽升高時，銀行是否仍可將所有放款風險移轉給借款人而不承擔其他任何風險？（8 分）
(二)解釋何以美國之銀行常見承做固定利率抵押貸款（Fixed-Rate Mortgage, FRM），但臺灣則相對較少見？（8 分）
(三)解釋何謂「負攤還」（Negative Amortization）？就浮動利率抵押貸款而言，「負攤還」的機制於短期間利率急遽升高時，可否降低銀行的風險？（9 分）
📝 此題為申論題，共 3 小題
小題 (三)
解釋何謂「負攤還」（Negative Amortization）？就浮動利率抵押貸款而言，「負攤還」的機制於短期間利率急遽升高時，可否降低銀行的風險？（9 分）
思路引導 VIP
看到本題，應先精確定義「負攤還」為「每期繳款金額小於應付利息，導致本金餘額不減反增」的現象。接著結合浮動利率抵押貸款（ARM）的特性，分析在利率急遽升高時，負攤還雖短期能避免借款人違約，但中長期會導致貸款餘額飆高、貸款價值比（LTV）惡化，進而加劇銀行的實質違約風險與擔保品風險。
小題 (一)
就浮動利率抵押貸款（Adjustable-Rate Mortgage, ARM）而言，當利率急遽升高時，銀行是否仍可將所有放款風險移轉給借款人而不承擔其他任何風險？（8 分）
思路引導 VIP
看到浮動利率抵押貸款（ARM），首先要聯想到「利率風險」與「違約風險（信用風險）」之間的轉換關係。當利率急升時，雖然銀行成功將資金成本增加的風險轉嫁給借款人，但借款人的還款壓力驟增極易導致違約，進而讓銀行面臨信用風險與抵押品跌價風險，因此銀行並非毫無風險。
小題 (二)
解釋何以美國之銀行常見承做固定利率抵押貸款（Fixed-Rate Mortgage, FRM），但臺灣則相對較少見？（8 分）
思路引導 VIP
本題測驗總體金融環境與不動產抵押貸款市場之連結。思考時應聚焦於「資產負債管理（期限錯配）」與「次級房貸市場（不動產證券化）」兩大核心。美國有發達的次級市場可移轉利率風險，而台灣銀行多將貸款保留於帳上，受限於短期存款資金結構，故傾向承做浮動利率貸款。
房貸類型與風險管理
💡 掌握房貸利率與攤還機制如何影響銀行與借款人的風險移轉
🔗 負攤還導致銀行風險擴大的因果鏈
- 1 利率急遽升高 — 市場利率超過借款人每期繳款上限
- 2 負攤還機制啟動 — 未付利息併入本金，貸款餘額不減反增
- 3 擔保品質量惡化 — LTV比率升高，房屋價值低於貸款本息
- 4 支付衝擊與違約 — 還款額重設後急升，借款人因無力負擔而違約
- 5 銀行實質損失 — 處分擔保品後仍無法彌補龐大呆帳
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🔄 延伸學習：延伸學習：探討金融機構如何透過資本計提與壓力測試因應利率風險轉信用風險之情境
