專技高考申論題
105年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 二 題
某公司正在考慮投資商業不動產，目前有兩個方案可供選擇，方案 A，租賃期限 10 年，租金成本於第一年及第五年年底分兩次給付，每次給付 6,500,000 元，若採取此方案，該公司稅後現金流量每年為 1,800,000 元。方案 B，租賃期限 5 年，不動產的租金成本於期初即全部付清，租金 5,000,000 元，若採取此方案，該公司稅後現金流量每年為 1,500,000 元（兩方案均自第一年即有現金流入）。如果兩種投資之風險相當，公司資金成本 8%，若方案 B 可連續重置，試問以淨現值法（NPV）分別計算兩方案之 NPV，並說明應該採取何種方案為佳？如以獲利能力指數（Profitability Index）分析，請分別計算兩方案之獲利能力指數，並說明應選擇那個方案為佳？（所有數字計算至小數點以下兩位，四捨五入）（25 分）
📝 此題為申論題
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本題考查不同生命週期的互斥投資方案比較。解題關鍵在於運用「重置連鎖法（最小公倍數法）」將方案 B 的評估期間展延至與方案 A 相同的 10 年，再分別計算兩方案之現金流出與流入現值，以求得淨現值（NPV）與獲利能力指數（PI）進行決策。
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【解題關鍵】針對互斥且年限不同的投資方案，應採用「重置連鎖法」將兩者調整至相同生命週期（10 年）基礎下，再比較其淨現值（NPV）與獲利能力指數（PI）。 【解答】 計算：
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