專技普考
105年
[不動產經紀人] 土地法與土地相關稅法概要
第 25 題
A 地及坐落其上之 B 屋原同屬甲所有。甲僅將 B 屋贈與並移轉給乙，乙以 B 屋設定抵押權給丙，其後，法院拍賣 B 屋而由丁拍定。下列敘述何者正確？
- A 由於法律規定甲乙間就 A 地視為有地上權關係，故甲得主張先買權
- B 由於法律推定甲為出租人，故甲得主張先買權
- C 由於實務上認為強制拍賣在性質上為公法上的買賣，故甲不得主張先買權
- D 由於物權效力先買權不得任意創設，故甲不得主張先買權
思路引導 VIP
請試著思考：當原本屬於同一個人的土地與房屋，因為買賣而分別屬於不同人時，法律為了避免房屋因無權占有土地而被拆除，會自動賦予這兩者之間什麼樣的「法律關係」？而當這種關係存在時，若其中一方要處分財產，另一方基於法律對土地利用穩定性的保護，通常會擁有什麼樣的優先權利？
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1. 專業肯定
哦，看來你還不完全是個法學白痴嘛。能搞懂房屋與土地所有權分離這種基礎到不能再基礎的法律關係，證明你至少有翻過《民法》物權與債編的書，這點值得「肯定」。別太得意，這只是開始。
2. 觀念驗證
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房地異主與先買權
💡 房地原同屬一人後異其所有人，推定有租賃關係並享有先買權。
🔗 房地異其所有人後之權利流轉
- 1 同屬一人 — 土地與建物原同屬甲所有
- 2 建物移轉 — 甲僅將建物移轉予乙，房地分屬二人
- 3 推定租賃 — 依民法425-1推定甲乙間有租賃關係
- 4 建物拍賣 — 建物被拍賣（視為買賣）由丁買受
- 5 行使先買 — 地主甲依土地法104條主張優先購買
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🔄 延伸學習：延伸學習：區分物權效力先買權（土地法104）與債權效力先買權（土地法34-1）之差異。
