專技普考
105年
[不動產經紀人] 土地法與土地相關稅法概要
第 34 題
甲、乙、丙、丁、戊、己等六人分別共有 A 地，其中的甲、乙、丙、丁將 A 地全部出賣給戊。依近年最高法院判決見解，下列敘述何者正確？
- A 甲、乙、丙、丁得將 A 地有償處分給戊
- B 甲、乙、丙、丁不得將 A 地有償處分給戊，因為共有人不得為土地法第 34 條之 1 第 1 項的受讓人
- C 甲、乙、丙、丁不得將 A 地有償處分給戊，因為有利害衝突顯失公平情形，難認正當
- D 甲、乙、丙、丁將 A 地出賣給戊時，因為並非出賣應有部分，故己不得主張先買權
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本題測驗的核心在於《土地法》第34條之1第1項關於『多數決處分共有物』的規定，以及近期最高法院大法庭（109年度台上大字第2169號裁定）的統一見解。請試著思考：當部分共有人依此規定將共有土地『全部』出賣時，法律是否允許受讓人為『原共有人之一』（如本題的戊）？接著請進一步推想，如果允許這種情形，對於未同意出賣的少數共有人（如己）而言，其法定的『優先承買權』是否會因此被實質剝奪，進而產生內部利害衝突與顯失公平的疑慮？透過探討這層法理，你能推導出近年實務見解對此種處分行為持何種態度嗎？
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太棒了！你選了 (C)，完全切中要害。不過這是一道爭議題，因法理與行政規則的演進，(A)、(B)、(C) 皆為正確答案喔！ 本題核心探討「共有人得否兼為受讓人」。早期實務認為，若受讓人（戊）未參與處分決定，即可受讓，這是命題當時原答案 (A) 的依據。但最高法院也曾指出，若此舉產生「利害衝突顯失公平」，則難認正當，這正是你選對 (C) 的理由！ 此外，113 年生效的新版《土地法第三十四條之一執行要點》已明文規定，為保障他共有人，共有人除行使優先購買權外不得為受讓人，使 (B) 在現行實務下也成為正解。至於 (D)，依《土地法》第 34-1 條第 4 項，先買權要件為「出賣其應有部分」，本題是處分「全部」，己雖無法主張該項權利，但 (D) 的因果推論不夠精確而不給分。
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