高考申論題
106年
[地政] 不動產估價
第 四 題
有兩塊緊鄰的都市土地，所有的土地條件都相同（土地使用分區、容積率、建蔽率、面積…等），然而一塊為素地（基地上面沒有建物），另外一塊土地上面已經蓋有建物。請問這兩塊土地在估價的時候，價格考量的因素有何相同以及不同的地方？又，這兩塊土地何者價格可能較高？為什麼？（25 分）
📝 此題為申論題
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考生看到此題應立刻聯想《不動產估價技術規則》對於『素地』與『附有建物土地』的估價原則差異。破題關鍵在於『最有效使用原則』，並區分兩者在考量因素的同異，最後以『拆除成本』與『重建效益』為核心，論述原則上素地價值較高，但須補充例外情形（如都更獎勵或特殊收益）以獲取高分。
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【破題】 依《不動產估價技術規則》（下稱本規則）規定，素地與附有建物之土地在估價上的核心差異，在於「地上建物對土地最有效使用之影響」。兩者雖具備相同的法定條件與區位，但因地上物之有無，將產生不同的估價考量因素與價格水準。 【論述】
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