高考申論題
106年
[都市計畫技術] 都市經濟與工程概論
第 二 題
📖 題組：
某開發商預計在某基地推出建案，假設預估市場每坪售價如附公式所示，各類建案均符合土地使用管制規範，營造期兩年，銷售期一年，各建案之營造成本、設計樓高，與價格參數如附表所示，該基地之面積為 20,000 坪、購地成本 20 億、容積率 300%、建蔽率 60%，至市中心距離 10 公里，至最近高速公路交流道距離 2 公里，至最近捷運站距離 1 公里，若行銷費用占總開發成本（即土地成本加營造成本）之 5%。 請問： （一）本開發案稅前獲利最大之建案類型為何？（20 分） （二）若開發商可向銀行就土地與營造成本貸款 70%，利率為 5%，前三年寬限期可不還本金只繳利息，其餘 30%為股東自有資金。已知實際獲利部分另需課營利事業所得稅 17%，試問本開發案之稅後股東報酬率為何？（5 分） 公式： Y＝a0＋a1X1＋a2X2＋a3X3 Y：預估市場每坪售價，單位萬元 X1：至市中心距離，單位公里 X2：至最近高速公路交流道距離，單位公里 X3：至最近捷運站距離，單位公里 a0、a1、a2、a3：價格參數 附表：各建案營造成本與價格參數 類型 / 結構類型 / 每坪成本 / 設計樓高 / a0 / a1 / a2 / a3 住商大樓 / 鋼骨結構 / 20 萬元 / 25 層 / 100 / -5 / -5 / -10 透天住宅 / 鋼筋混凝土 / 10 萬元 / 5 層 / 70 / -3 / -3 / -6 廠房倉儲 / 輕鋼架 / 5 萬元 / 2 層 / 30 / -2 / -2 / -3
某開發商預計在某基地推出建案，假設預估市場每坪售價如附公式所示，各類建案均符合土地使用管制規範，營造期兩年，銷售期一年，各建案之營造成本、設計樓高，與價格參數如附表所示，該基地之面積為 20,000 坪、購地成本 20 億、容積率 300%、建蔽率 60%，至市中心距離 10 公里，至最近高速公路交流道距離 2 公里，至最近捷運站距離 1 公里，若行銷費用占總開發成本（即土地成本加營造成本）之 5%。 請問： （一）本開發案稅前獲利最大之建案類型為何？（20 分） （二）若開發商可向銀行就土地與營造成本貸款 70%，利率為 5%，前三年寬限期可不還本金只繳利息，其餘 30%為股東自有資金。已知實際獲利部分另需課營利事業所得稅 17%，試問本開發案之稅後股東報酬率為何？（5 分） 公式： Y＝a0＋a1X1＋a2X2＋a3X3 Y：預估市場每坪售價，單位萬元 X1：至市中心距離，單位公里 X2：至最近高速公路交流道距離，單位公里 X3：至最近捷運站距離，單位公里 a0、a1、a2、a3：價格參數 附表：各建案營造成本與價格參數 類型 / 結構類型 / 每坪成本 / 設計樓高 / a0 / a1 / a2 / a3 住商大樓 / 鋼骨結構 / 20 萬元 / 25 層 / 100 / -5 / -5 / -10 透天住宅 / 鋼筋混凝土 / 10 萬元 / 5 層 / 70 / -3 / -3 / -6 廠房倉儲 / 輕鋼架 / 5 萬元 / 2 層 / 30 / -2 / -2 / -3
📝 此題為申論題，共 2 小題
小題 (二)
若開發商可向銀行就土地與營造成本貸款 70%，利率為 5%，前三年寬限期可不還本金只繳利息，其餘 30%為股東自有資金。已知實際獲利部分另需課營利事業所得稅 17%，試問本開發案之稅後股東報酬率為何？（5 分）
思路引導 VIP
本題測驗不動產開發財務槓桿與專案投資報酬率的計算。需先確認獲利最大的建案類型（透天住宅）之各項收益與成本，算出總銷金額、融資利息及行銷費用，再依營所稅率計算稅後淨利，最後以『稅後淨利 ÷ 股東自有資金』求得報酬率。
小題 (一)
本開發案稅前獲利最大之建案類型為何？（20 分）
思路引導 VIP
本題為跨領域的不動產開發財務評估，測驗考生是否具備都市計畫法規與財務試算的綜合能力。切忌直接將所有建案皆以法定容積算滿，必須先以「基地面積 × 建蔽率 × 設計樓高」與「法定容積面積」兩者取小值，求出各建案實際可建的最大樓地板面積，再代入市場售價公式計算總營收與各項成本，即可求得稅前最大獲利。