專技高考申論題
106年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 一 題
一、(一)請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法及成本法，依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格與成本價格後，以不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。
(二)如就現有所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。
(三)價格試算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數（含以上），以逗點標示之（例如 100,000,000）。
(四)計分標準如下：
1.比較法之分析、調整過程與決定價格之正確性。（24 分）
2.成本法之分析、調整過程與決定價格之正確性。（32 分）
3.不動產估價報告書格式之完整性。（14 分）
(五)委託估價條件基本說明：
○○股份有限公司為其閒置土地擬參加建商合作興建開發案，特於合作興建開發前，委託甲不動產估價師事務所進行不動產估價，供該公司參考。雙方於委託契約書中載明相關條件如下：
1.委託人：○○股份有限公司。
2.勘估標的土地坐落於○○市○○區陽光段一小段，地號 0001，土地使用分區為第三種住宅區，法定建蔽率為 45%，法定容積率為 225%，面積 397 平方公尺。勘估標的面臨○○路，道路寬度為 15 公尺，生活機能良好，地勢平坦。
3.價格日期：民國 106 年 8 月 15 日。
4.勘察日期：民國 106 年 8 月 15 日。
5.價格種類：正常價格。
6.估價目的：供○○股份有限公司合建分配參考。
7.土地所有權人：○○股份有限公司。
(六)市場相關資料說明：
1.比較法相關資料：
(1)比較標的條件分析（包含標的一、二、三之坐落、交易價格、價格日期、使用分區、建蔽率、容積率、地形地勢、面積、區域及個別因素調整率等）。
(2)民國 106 年土地交易價格指數（1月至8月）。
2.成本法相關資料：
(1)假設勘估標的土地擬興建地上七層、地下二層之鋼筋混凝土結構之華廈，共 14 戶，每戶坪數約 44 坪（不含車位面積），總樓地板面積 563.25 坪，一樓可銷售單價為 95 萬元／坪，二樓以上平均銷售單價為 66.3 萬元／坪，車位 11 個，市場售價行情約 210 萬元／個。營造施工費：每坪 13 萬元。規劃設計費：為營造施工費之 3%。廣告銷售費：為總銷售金額之 4%。管理費：為總銷售金額之 4%。稅費及其他：為總銷售金額之 1%。土地開發年期：2 年。施工年期：1.5 年。
(2)利潤率為 18%，資金來源為自有資金 40%，借貸資金 60%，建物價值與土地價值比例為 35%：65%，自有資金年利率為 1.04%，借貸資金年利率為 2.58%。
📝 此題為申論題
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本題為標準的不動產估價實務國考題型。考生應首要建立『不動產估價報告書』的法定格式框架（技術規則第13條）。面對缺失的數據（如比較標的實際單價、面積分配、車位坪數等），必須依據技術規則與實務慣例『自行界定合理之假設條件』並明確聲明。計算過程需嚴守：1. 比較法的四大調整（情況、價格日期、區域、個別），2. 成本法中『土地開發分析法』的正統公式計算（含總銷售額估算、各項成本推計、綜合利率求取及折現），最後進行價格決定並四捨五入至千位數。
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【解題關鍵】本題要求產出完整之「不動產估價報告書」，測驗核心在於「自行界定必要條件之合理性」、「土地開發分析法（成本法）現金流量公式之正確運用」及「比較法調整邏輯」。 【不動產估價報告書】 壹、估價基本條件
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