專技高考申論題
106年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 ㈠ 題
📖 題組：
某壽險公司以自有資金 200 億元購買一已適合營運之複合型不動產，包含旅館、辦公室與購物中心三種不動產類型，總樓地板面積共計 28,000 坪，其中旅館占 35%、辦公室占 25%、購物中心占 40%，各類型不動產之持有成本亦按此比例分攤。年初開始營運，年淨營運收益：旅館 2.5 億元、辦公室 1.5 億元、購物中心 6 億元，年末切割出售，預估期末售價旅館 80 萬元/坪、辦公室 80 萬元/坪、購物中心 78 萬元/坪，旅館報酬率之變異數 0.00352、辦公室報酬率之變異數 0.00122、購物中心報酬率之變異數 0.00452。旅館與辦公室之相關係數為 0.8、辦公室與購物中心之相關係數為 0.1、旅館與購物中心之相關係數為 0.5。在不考慮稅賦之情況下： ㈠請計算個別不動產類型分別出售的投資報酬率。（12 分） ㈡請計算壽險公司投資此案的總投資報酬率與組合風險值。（13 分）
某壽險公司以自有資金 200 億元購買一已適合營運之複合型不動產，包含旅館、辦公室與購物中心三種不動產類型，總樓地板面積共計 28,000 坪，其中旅館占 35%、辦公室占 25%、購物中心占 40%，各類型不動產之持有成本亦按此比例分攤。年初開始營運，年淨營運收益：旅館 2.5 億元、辦公室 1.5 億元、購物中心 6 億元，年末切割出售，預估期末售價旅館 80 萬元/坪、辦公室 80 萬元/坪、購物中心 78 萬元/坪，旅館報酬率之變異數 0.00352、辦公室報酬率之變異數 0.00122、購物中心報酬率之變異數 0.00452。旅館與辦公室之相關係數為 0.8、辦公室與購物中心之相關係數為 0.1、旅館與購物中心之相關係數為 0.5。在不考慮稅賦之情況下： ㈠請計算個別不動產類型分別出售的投資報酬率。（12 分） ㈡請計算壽險公司投資此案的總投資報酬率與組合風險值。（13 分）
請計算個別不動產類型分別出售的投資報酬率。（12 分）
📝 此題為申論題
思路引導 VIP
本題測驗單期投資組合中個別資產報酬率的計算。考生應先依據各不動產類型的面積比例，將總投資成本與總面積進行分攤，得出各自的「期初投入成本」與「樓地板面積」；接著利用面積與預估單價計算「期末售價」；最後套用單期投資報酬率公式：(期末售價-期初成本+淨營運收益)/期初成本，即可求得個別報酬率。