專技普考申論題
106年
[記帳士] 會計學概要
第 一 題
一、請詳列計算過程，否則不予計分（四捨五入，計算至元為止）。
甲公司 20X7 年 7 月初購買一棟辦公大樓，用以出租予公司行號以獲取穩定的租金收益。甲公司除支付購買成本$600,000,000 外，另支付$400,000 稅費及其他交易成本。該棟辦公大樓取得成本中 25%價款係屬土地，其餘價款則歸屬建築物。假設該辦公大樓的耐用年限為 20 年。甲公司委託乙房屋公司代為仲介，乙房屋公司於 9 月初起以每個月$500,000 的租金出租予丙公司，租期二年。甲公司須支付乙房屋公司一個月的租金作為仲介租金。20X7 年 12 月 31 日該辦公大樓的公允價值為$600,800,000。
試分別依甲公司對該辦公大樓採用公允價值模式以及成本模式，計算 20X7 年度財務報表上有關該辦公大樓之損益淨額（須註明淨收益或淨費損）與該辦公大樓 20X7 年底之帳面金額各為何？（10 分）
甲公司 20X7 年 7 月初購買一棟辦公大樓，用以出租予公司行號以獲取穩定的租金收益。甲公司除支付購買成本$600,000,000 外，另支付$400,000 稅費及其他交易成本。該棟辦公大樓取得成本中 25%價款係屬土地，其餘價款則歸屬建築物。假設該辦公大樓的耐用年限為 20 年。甲公司委託乙房屋公司代為仲介，乙房屋公司於 9 月初起以每個月$500,000 的租金出租予丙公司，租期二年。甲公司須支付乙房屋公司一個月的租金作為仲介租金。20X7 年 12 月 31 日該辦公大樓的公允價值為$600,800,000。
試分別依甲公司對該辦公大樓採用公允價值模式以及成本模式，計算 20X7 年度財務報表上有關該辦公大樓之損益淨額（須註明淨收益或淨費損）與該辦公大樓 20X7 年底之帳面金額各為何？（10 分）
📝 此題為申論題
思路引導 VIP
本題測驗投資性不動產（IAS 40）在「成本模式」與「公允價值模式」下之會計處理。關鍵在於處理取得成本（含稅費）、建築物折舊（僅成本模式需提列）、租金收入，以及簽訂營業租賃之「仲介租金」（原始直接成本）。依 IFRS 16 規定，仲介佣金應資本化為資產之一部分，並隨租金收入比例攤銷。
投資性不動產評價
💡 掌握投資性不動產成本與公允價值模式之計量差異與損益影響。
| 比較維度 | 成本模式 | VS | 公允價值模式 |
|---|---|---|---|
| 折舊提列 | 須針對建築物部分提列折舊 | — | 不提列折舊 |
| 期末帳面價值 | 原始成本減累計折舊及攤銷 | — | 直接按期末公允價值列報 |
| 評價損益 | 不認列（除非發生減損） | — | 公允價值變動數計入當期損益 |
| 原始直接成本 | 資本化並依租期分攤 | — | 資本化並依租期分攤 |
💬兩模式核心差異在於折舊有無，以及期末是否追蹤公允價值變動。
