專技高考申論題
107年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 一 題
下列表 1～表 4 為政府部門進行基準地查估時採用之估價報告相關表格（報告表之內容，因答題之需已進行調整），請依不動產估價之相關理論、規範與本試題提供之敘述，由表格內容中挑選十項最不合理之內容，陳述理由並加以修改。上述不合理之內容，如：比較法中調整率之適宜性、成本法中耐用年數之掌握、收益法中資本化率之適當性等，對於不合理之處可調整修正數值而計算之結果僅止於作答中呈現，不進行後續相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而加以沿用。答案請依：表 2 比較法、表 3 成本法、表 4 收益法、表 1 估價報告表之順序，分四段回答。（100 分）
不動產估價師進行價格日期調整之地價指數如下：
年月 103.06 | 103.07 | 103.08 | 103.09 | 103.10 | 103.11 | 103.12 | 104.01 | 104.02 | 104.03
指數 100.00 | 100.30 | 100.60 | 101.00 | 101.20 | 101.50 | 101.80 | 102.10 | 102.40 | 102.50
（此外，本試題旨在測驗你對不動產估價觀念的理解程度，無需進行表格中數值計算正確與否之驗算，部分數值亦可能因資料不足而無法驗算。土地開發分析法之評估表格，因計算過程與本次答題無關，因此並未檢附，僅於估價報告表中列出結果。）
📝 此題為申論題
📜 參考法條
表 1 地價基準地估價報告表
表 2 比較法調查估價表
表 3 成本法調查估價表
表 4 收益法調查估價表
思路引導 VIP
本題測驗考生對《不動產估價技術規則》細節的熟悉度及實務表單的查核能力。解題時應依循題目要求的表格順序（表2、表3、表4、表1），逐項檢查估價過程中的『調整方向、數學計算、法規基數、權重分配、與市場趨勢的一致性』等五大重點，找出邏輯矛盾與違反法規之處。
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【解析】 本報告書內容存在多處違反《不動產估價技術規則》及估價實務邏輯之處，依題目要求順序，分述十項最不合理之處及修正理由如下：
壹、表 2 比較法調查估價表
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