專技高考申論題
107年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 四 題
四、請問採權利變換方式進行都市更新之區分所有建物，權利變換前區分所有建物之基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者，各區分所有建物之基地權利價值如何計算？權利變換後區分所有建物及其土地應有部分權利價值的查估應考慮那些因素？（25 分）
📝 此題為申論題
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看到此題，應立即聯想《不動產估價技術規則》第八章第三節「都市更新權利變換之估價」。前半段考點為第121條與第122條，需點出『基地總價值推算（餘裕法概念）』及『依土地權利價值比例分配』之計算邏輯；後半段則為第124條，需精確列出權變後查估應考量的法定六大因素，並輔以實務見解深化論述。
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【破題】本題核心為都市更新權利變換估價之法規應用，主要測驗《不動產估價技術規則》對於權利變換前基地價值推算（餘裕法概念），以及權利變換後立體地價分配與建物價格查估之法定考量因素。 【論述】 一、權利變換前區分所有建物之基地權利價值計算
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