專技高考申論題
107年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 三 題
三、若公寓大廈管理不善，往往會影響該大樓之市場行情，社區事務如同共享性資源，該如何解決住戶間集體行動的難題？（25 分）
📝 此題為申論題
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看到此題，應立即聯想到微觀經濟學中的「公共財（Public Goods）」與「搭便車問題（Free-rider Problem）」，並以賽局理論的「囚犯困境」切入集體行動的邏輯。解題須先定義社區管理為「地方性公共財」，接著藉由文字構建公共財供需圖（社會邊際效益與私人邊際效益的落差）說明市場失靈，最後利用制度經濟學（強制力、重複賽局）與資本化效果（管理品質反映於房價）提出解決途徑。
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【破題】 公寓大廈的社區事務具有「非敵對性」與「無法排他性」，屬於典型的「地方性公共財（Local Public Goods）」。在缺乏有效制度的約束下，住戶極易陷入「搭便車（Free-rider）」的誘因中，導致集體行動陷入「囚犯困境」，最終造成管理不善與不動產市場行情的減損。 【論述】
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