地特三等申論題
108年
[地政] 不動產估價
第 二 題
二、房地價格扣除建物現值求得土地價格中，計算結果如果出現負地價，是否合理？其可能的原因為何？（25 分）
📝 此題為申論題
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本題考查房地殘餘法或分配法（提取法）求取土地價格的極端情況。考生應先回答『是否合理』（理論不合理，但實務計算可能發生），再從『房地總價低估』、『建物現值高估』、『未達最有效使用』及『外部環境惡化』等四個層次分析原因，並點出估價師應如何調整（如加計經濟性折舊）。
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【破題】房地價格扣除建物現值求得土地價格之方法，屬於分配法（提取法）或殘餘法之應用。計算結果若出現「負地價」，在不動產估價理論上並不合理，但在實務計算過程中確有可能發生，這通常是市場極端變動或參數評估偏差所致的警訊。 【論述】 一、負地價之合理性探討
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