高等考試
108年
[財稅行政] 民法
第 10 題
甲所有之 A 土地，將其設定普通抵押權予乙前，由甲在其上建有 B 屋一棟，嗣甲將 B 屋出售予丙並辦理移轉登記。下列敘述，何者正確？
- A 丙現所有之 B 屋於乙扣押 A 土地前，推定甲與丙間對該 B 屋有租賃關係
- B 乙扣押拍賣 A 土地之抵押權效力及於現為丙所有之 B 屋
- C 承審法院認為前述甲與丙間對該 B 屋有租賃關係影響乙抵押權益之實現時，得終止或解消該使用關係
- D 乙得就 B 屋主張併付拍賣
思路引導 VIP
請試著回想或查閱《民法》關於「併付拍賣」的規定：抵押權人若想將土地上的房屋與土地一併拍賣，該房屋必須是在設定抵押權的「之前」還是「之後」建造的？接著比對題目中 B 屋建造的時間點，兩者是否吻合呢？
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AI 詳解
AI 專屬家教
同學，恭喜你順利拿分！但身為教授，必須向你說明，這其實是一道考選部公告全部送分（A、B、C、D 皆給分）的爭議題。 爭議核心在於選項的瑕疵：依《民法》第425-1條，房地原屬一人，僅出售房屋時，推定雙方對「A 土地」有租賃關係。選項 (A) 卻錯寫成對「B 屋」有租賃，出現了致命的用語錯誤。而你選的 (C) 也有爭議：B 屋在抵押前已存在，土地拍賣時依第876條會產生法定地上權，這與第866條第2項（法院得終止影響抵押權的租賃）該如何交互適用，產生了實務與學理上的分歧。 請務必注意，(B) 與 (D) 是明確錯誤的。抵押權效力不及於設定前已存在且屬他人的房屋，故 (B) 錯；第877條的「併付拍賣」僅限於設定抵押後才建的房屋，故 (D) 也錯。本題因選項瑕疵而全部送分，失去了原有的鑑別度，但藉此釐清房地分離時複雜的物權與債權衝突，對你未來的法學思維絕對大有裨益！