高考申論題
108年
[會計] 中級會計學
第 二 題
乙建設公司以銷售房地產為主要營業業務，於 X1 年 1 月 1 日以現金$98,000,000 購入房地產（其中土地$58,000,000，建築物估計耐用年限 40 年）供其分公司辦公使用。乙建設公司之會計政策對自用不動產採重估價模式，以直線法提列折舊，重估增減值係採消除累計折舊淨額法，並於資產報廢或處分時一次實現。對投資性不動產則採公允價值模式。X1 年至 X3 年之年底該房地產之公允價值分別如下：
| | X1 年底 | X2 年底 | X3 年底 |
|---|---|---|---|
| 土地 | $53,000,000 | $59,000,000 | $60,000,000 |
| 建築物 | $42,900,000 | $30,400,000 | $28,000,000 |
乙公司於 X2 年底因分公司已搬遷至新址完畢，故此房地產將改以出租為目的。於 X3 年底因租賃市場不佳尚未完成出租，乙公司是日決定將此房地產改以出售處理，估計處分成本為公允價值之 10%。
試作：
乙公司 X1 年至 X3 年各年底有關此房地產之相關分錄。（24 分）
| | X1 年底 | X2 年底 | X3 年底 |
|---|---|---|---|
| 土地 | $53,000,000 | $59,000,000 | $60,000,000 |
| 建築物 | $42,900,000 | $30,400,000 | $28,000,000 |
乙公司於 X2 年底因分公司已搬遷至新址完畢，故此房地產將改以出租為目的。於 X3 年底因租賃市場不佳尚未完成出租，乙公司是日決定將此房地產改以出售處理，估計處分成本為公允價值之 10%。
試作：
乙公司 X1 年至 X3 年各年底有關此房地產之相關分錄。（24 分）
📝 此題為申論題
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自用不動產（重估價模式）轉為投資性不動產前，應先計提折舊並重估至轉換日公允價值；後續轉為以銷售為目的時，因本業為建設公司，應依公允價值將投資性不動產轉列為「存貨」，期末存貨再依成本與淨變現價值孰低（LCNRV）進行評價提列跌價損失。
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【解題關鍵】轉換用途前需先依原政策（重估價模式）更新帳面金額，決定出售時依本業屬性轉列「存貨」並測試淨變現價值。 【解答】 【X1 年底】
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不動產用途轉換評價
💡 不動產轉換用途時，須先按原會計政策更新帳面金額後再行轉列。
🔗 不動產分類轉換會計路徑
- 1 自用期間 (PPE) — 採重估價模式，定期提折舊並將評價增減值入 OCI 或損益。
- 2 轉換日處理 — 先提列轉換前折舊，並按當日公允價值重新評價。
- 3 轉列投資性 (IP) — 依 IAS 40 以公允價值入帳。續後評價損益入當期損益。
- 4 轉列存貨 (Inventory) — 建設公司決定出售時，以轉換日價值轉列並進行 LCM 評價。
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🔄 延伸學習：注意不同分類間轉換對 OCI（重估增值）的影響與後續結轉時點。
