專技高考申論題
108年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 一 題
📖 題組：
一、內政部刻正推動以「基準地價」為基礎之地價查估技術精進計畫，下列表 1～4 為進行基準地查估時採用之估價報告相關表格（報告表之內容，因答題之需已進行調整），惟該表格尚有不合理之內容，如：比較法中調整率之適宜性、收益法中資本化率之適當性等，對於不合理之處可調整修正數值而計算之結果僅止於作答中呈現，不進行後續相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而加以沿用。（本案評估當時，判定該地區不動產市場自 105 年後呈現持續衰退走勢。） （此外，本試題旨在測驗你對不動產估價觀念的理解程度，無需進行表格中數值計算正確與否之驗算，部分數值亦可能因資料不足而無法驗算。成本法之評估表格，因計算過程與本次答題無關，因此並未檢附，僅於估價報告表中列出結果。）
一、內政部刻正推動以「基準地價」為基礎之地價查估技術精進計畫，下列表 1～4 為進行基準地查估時採用之估價報告相關表格（報告表之內容，因答題之需已進行調整），惟該表格尚有不合理之內容，如：比較法中調整率之適宜性、收益法中資本化率之適當性等，對於不合理之處可調整修正數值而計算之結果僅止於作答中呈現，不進行後續相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而加以沿用。（本案評估當時，判定該地區不動產市場自 105 年後呈現持續衰退走勢。） （此外，本試題旨在測驗你對不動產估價觀念的理解程度，無需進行表格中數值計算正確與否之驗算，部分數值亦可能因資料不足而無法驗算。成本法之評估表格，因計算過程與本次答題無關，因此並未檢附，僅於估價報告表中列出結果。）
📝 此題為申論題，共 2 小題
小題 (一)
(一)請依不動產估價之相關理論、規範與本試題提供之敘述，由上開表格內容中挑選七項為最不合理之內容，陳述理由並加以修改。並依表 2 比較法、表 3 收益法、表 4 土地開發分析法、表 1 估價報告表之順序，分四段回答。（70 分）
思路引導 VIP
本題主要考查考生對《不動產估價技術規則》的熟稔度與實務報告的除錯能力。解題關鍵在於：1. 緊扣題目給定的『市場衰退』前提，檢查相關調整率與價格走勢是否相符；2. 檢視各項參數（如年期、利率、資本化率、個別因素調整上限）是否符合常理與法規；3. 核對報告前後文（如權重理由與實際數值、費用扣除與淨收益公式）是否具備邏輯一致性。按照題目要求，依表2至表1的順序逐項挑出7個最明顯的錯誤並加以修正。
小題 (二)
(二)本報告於審議時指出，比較法的比較標的 3，因適合案例不足而選用容積率相對較高的比較標的（勘估標的為 200%、比較標的 3 為 240%），但只修正-5%似有調整不足的嫌疑。如果其他條件不變、銷售面積以法定容積面積的 1.125 倍計算，而就勘估標的容積率的差異以土地開發分析法推估調整率，請問該修正多少？請列示說明其計算過程。（30 分）
思路引導 VIP
本題測驗考生是否具備將「土地開發分析法」與「比較法」跨單元整合應用的能力。解題關鍵在於理解：當銷售單價、營造單價及各項費率等『其他條件不變』時，總銷售金額與各項成本均與『銷售面積』成正比，進而推導出『土地開發分析價格與容積率呈完全正相關（正比）』的數學關係，最後再以此比例計算比較法中的修正率。
📜 參考法條
表1 地價基準地估價報告表
表2 比較法調查估價表
表3 收益法調查估價表
表4 土地開發分析法調查估價表