專技高考申論題
108年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 三 題
何謂不動產投資之槓桿比率（Leverage Ratio）與風險值？請以下列假設資料，說明槓桿比率與風險值各為多少？（25 分）
假設資料：某項不動產投資時之市場價值為 1 億元，淨年租金收益為 400萬元，投資者向金融機構融資（借款）5,000 萬元投資，融資年利息支出為 120 萬元，未來可能之市場變動如下： 1.上漲機率為 60%，市場價值上漲 20%，淨年租金收益為 460 萬元； 2.下跌機率為 40%，市場價值下跌 20%，淨年租金收益為 360 萬元。
📝 此題為申論題
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本題考查不動產投資之財務槓桿與風險衡量。首先需精確定義「槓桿比率」（如貸款成數）與「風險值」（實務上多指報酬率的標準差）。接著透過給定數值，分別計算出上漲與下跌情境下的權益報酬率（ROE），最後運用統計公式求出期望報酬與標準差即為所求。
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【解題關鍵】本題須先定義槓桿比率與風險值，再透過情境分析計算出上漲與下跌時的權益報酬率（ROE），進一步推算期望報酬率與其標準差作為風險值。 【解答】 一、名詞定義
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