專技普考
108年
[不動產經紀人] 民法概要
第 8 題
依我國民法，下列關於地上權之敘述，何者錯誤？
- A 地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之
- B 地上權人，縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求免除或減少租金
- C 地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。但契約另有約定或另有習慣者，不在此限
- D 地上權人積欠地租達一年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租
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如果你在他人土地上蓋了一棟造價昂貴的工廠或大樓，法律若規定只要稍微遲繳幾個月租金，地主就能立刻把你趕走並收回土地，這是否符合投資效益與公平原則？你認為法律設定的「欠租容忍門檻」，應該會傾向於保護地主還是保護建物的穩定性？
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本題測驗對於地上權積欠地租催告與終止規定的了解。選項D的敘述為錯誤，因此為本題正解。依據民法第836條規定：「地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。」由此可知，土地所有人若要定相當期限催告地上權人支付地租，其法定要件為地上權人積欠地租達「二年」之總額，而非選項D所稱之積欠達「一年」的總額，故該選項敘述與法條規定不符，為本題正確答案。
民法地上權規範
💡 掌握地上權之地租調整、處分權利與欠租終止之法定規則。
| 比較維度 | 地上權 (物權) | VS | 租賃 (債權) |
|---|---|---|---|
| 不可抗力減租 | 不得請求減免地租 | — | 得請求減少或免除 |
| 權利處分 | 原則可自由轉讓或抵押 | — | 轉租原則須經同意 |
| 欠租終止門檻 | 積欠達兩年總額 | — | 積欠達兩期 (房屋) |
💬地上權具物權穩定性，處分較自由但地租減免規則較嚴格。
