專技高考申論題
109年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 二 題
二、以比較法進行土地估價時，若因當地素地交易案例不足而採用房地分離方式取得土地比較標的，請問此種作法可能產生什麼偏誤？（25分）
📝 此題為申論題
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考生看到此題應先聯想《不動產估價技術規則》中「比較法」的運用與「房地分離（殘餘法或分配法）」的概念。思考方向應聚焦於：從『房地總價』中扣除『建物價值』以求得『土地價值』的過程中，『建物價值』的推估（包含成本與折舊）以及『房地結合的綜效』如何造成分離結果的失真，並依據最有效使用原則進行實務評述。
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【破題】 當當地素地交易案例不足時，實務上常透過收集「房地（土地連同建物）」的交易案例，再以「房地分離」的方式（如扣除建物價值）來反推土地價格作為比較標的。此作法雖能解決資料匱乏之窘境，但因建物價值的估算涉及諸多主觀判斷與市場變數，極易衍生多重估價偏誤。 【論述】
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房地分離估價偏誤分析
💡 房地分離將建物估價誤差全數轉嫁土地，導致土地價值失真。
- 建物折舊提列主觀性（機能與經濟折舊難量化）
- 重建成本估算的時空落差（營造物價與區域差異）
- 忽略房地結合之綜效價值（溢價不應全歸屬土地）
- 悖離最有效使用原則（忽略拆除成本或低度利用影響）
