專技高考申論題
109年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 一 題
在傳統價格經濟理論中，價格決定於市場中需求等於供給之均衡點，其前提假設之一為買方和賣方具有關於其他選擇的全部訊息，然不動產市場中參與者往往訊息缺乏，需搜尋市場訊息以進行決策，造成不動產交易價格並不是完全由市場決定，價格變化速度往往與市場中待售不動產的數量存在某種關係，請以住房市場利率變化致潛在買方購買力變化為例，闡述不動產市場價格變化與待售不動產數量之關係為何？（25 分）
📝 此題為申論題
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看到本題，首先應聯想到「搜尋理論（Search Theory）」與不動產市場的「價格僵固性（Price Stickiness）」。解題時，須先定義不完全訊息與搜尋成本如何導致買賣雙方的「保留價格（Reservation Price）」落差；接著以利率上升為外生衝擊，推導買方購買力下降如何導致搓合機率降低、待售數量（庫存/在市時間 TOM）增加，最後才迫使賣方降價，證明「量先價行」的市場規律。
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【破題】 不動產市場具備高度異質性與不完全訊息特徵，交易過程需耗費龐大搜尋成本。在此市場結構下，價格無法如傳統完全競爭市場般瞬間調整，而是具備「僵固性」（Price Stickiness）。當市場受到如利率變動之外生衝擊時，往往呈現「量先價行」的特徵，即待售數量（庫存量）與在市時間（Time on Market, TOM）的變化會領先且決定價格的調整速度。 【論述】
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