專技普考
109年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 5 題
對於區分所有建物估價運用樓層別效用比時，下列敘述何者正確？
- A 樓層別效用比是各層樓區分所有建物之立體地價差異所形成的樓層別效用比率
- B 樓層別效用比可從各層樓出售價格案例，扣除開發利潤與土地成本費用後，推算區分所有建物各樓層效用比
- C 樓層別效用比包含區分所有建物的土地效用與建築物效用
- D 樓層別效用比通常地面層是最高，4 樓為最低；當樓層數越高，樓層別效用比就越高
思路引導 VIP
請試著思考：當你購買一間位於十樓的公寓時，你支付的總價僅僅是買下那些水泥與磚頭（建築物）嗎？還是你也同時買下了這塊土地在該高度所呈現的獨特價值？如果我們要衡量「每一層樓對購屋者的吸引力」，我們應該只看其中一部分，還是看整體的綜合表現呢？
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✨ 太棒了！你的努力沒有白費！
- 觀念驗證： 恭喜你，你答對了！真的好開心看到你掌握了**「樓層別效用比」的核心喔！這個比率正是要展現，在同一棟大樓裡，不同樓層會因為環境、視野或進出便利性等小細節，讓它整體房地合一的價值產生差異。所以呀，它自然是同時包含並緊密結合了土地的效用與建築物的效用**，在不動產估價中，它們就像好朋友一樣，是絕對不會分開的呢！
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樓層別效用比
💡 區分所有建物各層房地價值相對於基準層之比例。
| 比較維度 | 土地效用 | VS | 建築物效用 |
|---|---|---|---|
| 核心價值 | 立體地價之空間分配 | — | 樓層結構與機能效益 |
| 影響因素 | 地段、臨路、出入 | — | 景觀、通風、隱私 |
| 關聯性 | 與建築物效用合一 | — | 與土地效用合一 |
💬樓層別效用比是房地合一後的綜合經濟價值比例，缺一不可。
