專技普考
109年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 3 題
進行宗地估價時，下列敘述何者錯誤？
- A 以分割為前提之宗地估價，應考慮分割前與分割後之價格變動情形，而予酌量增減
- B 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格
- C 一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價
- D 土地之上下有其他設施通過，致使用受限制之宗地，應先估算其特定價格，再考量該設施通過造成土地利用之影響，並計算其地價減損額後，從特定價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格
思路引導 VIP
當我們在評估一塊受到外部限制（例如有公共設施通過）的土地時，為了計算它減少了多少價值，我們應該先建立一個「原始、無負擔」的比較基準。請試著思考：這個基準應該是反映「市場一般大眾公認的公平價值」，還是反映「針對特定對象或特殊目的所產生的價值」呢？
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本題要求選出錯誤的敘述，正確答案為選項 D，其錯誤在於將應估算之價格類型誤植為特定價格。依據不動產估價技術規則第88條規定：「土地之上下因有其他設施通過，致使用受限制之宗地，應先估算其正常價格，再考量該設施通過造成土地利用之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。」因此，在進行此類宗地估價時，應先估算該宗地的「正常價格」再行扣除減損額，選項 D 稱先估算特定價格與法規不符，故為錯誤敘述。