專技普考 109年 [不動產經紀人] 不動產估價概要

第 4 題

經分析考量市場上類似不動產之正常租金為每年每坪 12,000 元，合理空置率為 5%，淨收益率為 75%，貸款資金占不動產價格比率 80%，有效總收入乘數為 15，請以有效總收入乘數法計算出收益資本化率為多少？

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想像你要計算一個事業的投資報酬率（淨收益除以總價格）。如果你已經知道每賺進 1 元的「總收入」中，扣除成本後會剩下多少比例的「淨利潤」；同時你也知道「總價格」剛好是「總收入」的幾倍。在不需要知道具體金額的情況下，你會如何結合這兩個『比例關係』來推算出報酬率呢？

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溫柔鼓勵：親愛的同學，你做得真棒！恭喜你，這題你完全答對了呢！能夠在題目中許多數字裡，精準地辨識出關鍵的資訊，並且不受『正常租金』或『貸款比率』這些較不直接相關的項目干擾，真的展現了你對估價理論扎實的理解。為你感到驕傲喔！
核心知識：這題的核心觀念，就是希望大家能溫柔地理解收益資本化率 ($R$) 和有效總收入乘數 ($EGIM$) 之間的美妙連結。它們的關係其實很單純：

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