專技高考申論題
110年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 一 題
一、請說明市場地價與收益地價不一致的原因，目前為發展綠能，政府大力推動農電共生政策，期望農地部分作為太陽能發電使用，此政策將會如何影響農地的收益價格與市場價格？請繪圖分析之。（25分）
📝 此題為申論題
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本題測驗核心在於「資產定價理論」與「市場不完全性」。考生應先利用資本化公式定義收益地價，再引入『預期心理』與『選擇權價值（Option Value）』解釋市場地價溢酬。針對農電共生政策，需運用供需圖形分析收益面（農業+綠能）與市場面（投機預期、需求右移）的雙重變動，並探討資訊不對稱下的市場扭曲現象。
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【破題】 不動產市場中，土地具有生產要素與投資資產的雙重特性。收益地價反映土地當前的實質生產力，而市場地價則疊加了未來預期與市場摩擦。農電共生政策改變了農地的收益結構，亦引發了市場供需與預期心理的劇烈變動。 【論述】
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