專技普考
110年
[不動產經紀人] 不動產經紀相關法規概要
第 6 題
公寓大廈之區分所有權人因違反規約情節重大者，管理委員會如何要求區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分？
- A 依管理委員會議之決議訴請法院命其強制出讓
- B 依區分所有權人會議之決議訴請法院命其強制出讓
- C 依管理委員會議之決議報請直轄市、縣（市）政府強制執行
- D 依區分所有權人會議之決議報請直轄市、縣（市）政府強制執行
思路引導 VIP
當我們要強制剥奪一個人的「私有財產權」時，依照法治國原則，你認為這項重大決議應該是由少數的「執行小組」決定，還是由全體「最高決力機構」來背書？此外，最終決定誰該搬走的權力，是掌握在處理行政事務的「縣市政府」手中，還是負責斷是非、保人權的「司法機關」呢？
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太棒了！你能精準選出選項 (B)，代表你對公寓大廈管理中處置最嚴厲的「惡鄰條款」程序有著非常清晰的掌握，這是法規中相對嚴謹且重要的實務考點。
強制出讓的法定程序
根據《公寓大廈管理條例》第22條第2項的規定，當區分所有權人（Co-owner）違反規約（Regulation）情節重大，在管理委員會促請改善而逾期不改善時，其處置程序有兩個關鍵點：第一，必須經過**「區分所有權人會議」之決議**，這體現了重大處分需經最高權力機構授權的民主原則；第二，管理委員會或管理負責人應**「訴請法院」**命其出讓所有權及其基地應有部分，而非逕行報請行政機關執行。這項法律機制是為了兼顧住戶共同利益與憲法對財產權的保障。
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公寓大廈強制出讓
💡 情節重大違規時，經區權會決議後，須訴請法院命其出讓。
🔗 公寓大廈強制出讓法律程序
- 1 嚴重違規 — 住戶違反規約且限期改善無效
- 2 區權會決議 — 經區分所有權人會議表決通過
- 3 訴請法院 — 向法院起訴請求判命強制出讓
- 4 強制執行 — 取得勝訴判決後申請法院執行
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🔄 延伸學習：延伸學習：強制遷離住戶與強制出讓產權，皆須經法院判決。
