地特三等申論題
111年
[地政] 不動產估價
第 一 題
影響不動產價格水準之因素有那些？依繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則，計算位於繁榮街道路線價區段之宗地單位地價而為之修正，屬於那一種因素調整？又臨街深度為該計算原則之基礎，請問依臨街深度指數表修正之宗地地價是否適當？（25 分）
📝 此題為申論題
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本題測驗不動產價格形成之三大因素及路線價估價之原理。作答時先依《不動產估價技術規則》定義一般、區域、個別因素，接著點出路線價宗地修正屬於「個別因素」調整；最後針對臨街深度指數表，從大量估價的便利性與個別估價的精確性（如未考量立體利用、最有效使用）進行雙面論述。
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【破題】不動產價格受總體環境至個體條件等多重因素影響。路線價估價法雖便於大量估價，但其深度指數修正機制在現代立體化都市發展下，其適當性須視估價目的而定。 【論述】 一、影響不動產價格水準之因素
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影響不動產價格因素與路線價修正
💡 理解估價三因素分類及路線價法在大量估價與個案估價之應用。
| 比較維度 | 大量估價 (如公告現值) | VS | 個別估價 (如買賣貸款) |
|---|---|---|---|
| 修正工具 | 標準化深度指數表 | — | 依市場案例實質調整 |
| 核心價值 | 行政效率與一致性 | — | 反映真實市場價值 |
| 深度觀念 | 價值隨深度增加而遞減 | — | 考量開發規模與容積效益 |
| 判斷準則 | 依計算原則固定公式 | — | 回歸最有效使用原則 |
💬深度指數表雖具行政效率，但難以完全反映現代都市立體開發的真實行情。
