地特三等申論題
111年
[地政] 不動產估價
第 二 題
收益法係將收益資本化為現在價值的方法，依「不動產估價技術規則」之規定，用於資本化率主要有那些？其運用時機有何差異？又其間之數額高低關係如何？（25 分）
📝 此題為申論題
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考生看到此題應立刻聯想《不動產估價技術規則》中收益法分成的兩種方法：直接資本化法與折現現金流量分析法，並對應出「收益資本化率」與「折現率」。答題時需依序論述兩者的定義、適用客體（收益穩定與否），最後務必利用財務公式（Y=R+g 或 R=Y-g）分情況討論兩者的高低關係，以展現估價理論的扎實度。
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【破題】 依《不動產估價技術規則》規定，收益法係指求取不動產未來平均一年之客觀淨收益，應用適當之收益資本化率推算，或將未來各期之淨收益及期末價值折現值總和推算其價格之方法。據此，用於將收益轉換為價值之比率主要分為「收益資本化率」與「折現率」。 【論述】
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