高考申論題
111年
[地政] 不動產估價
第 三 題
三、我國近期受到美國聯邦準備理事會（Fed）升息之影響，國內中央銀行也開始升息，請問升息對於不動產估價的影響為何？（25 分）
📝 此題為申論題
思路引導 VIP
本題結合經濟時事與估價理論。考生應從「收益法」的邏輯出發。升息最直接影響的是「折現率（Discount Rate）」與「收益資本化率（Cap Rate）」。其次，應考慮對不動產市場「供需」的影響。思考路徑：(1) 貨幣時間價值的改變；(2) 投資者的機會成本提高；(3) 成本面（貸款壓力）；(4) 最終反映在估價模型中的分母變大，導致價值下降。同時要區分住宅（自用）與商業（投資型）不動產受影響程度的差異。