專技高考申論題
111年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 二 題
假設某購物中心一定數量土地僅供少數銀行業（B）、多家服飾店（C）兩種用途使用，則其達到市場均衡時，B、C 的均衡租金與土地用量如何決定？又假定所有基地都歸一人所有，並且來自購物中心外場地的競爭受到限制，使該所有權人得以進行差別取價，為求其利潤極大化，此時 B、C 兩種用途的土地數量與租金又該如何決定？請繪圖說明之。（25 分）
📝 此題為申論題
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考生看到此題應立刻聯想「競租理論」與「獨占市場之第三級差別取價」模型。解題關鍵在於建構一個『背對背（雙縱軸）的土地分配圖』，先透過雙方需求曲線（邊際收益產品曲線）交點找出完全競爭下的單一均衡租金與面積；接著導入獨占開發商角色，透過兩者『邊際收益（MR）曲線』交點決定面積分配，並向上對應各自需求曲線決定差別租金。
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【破題】本題核心探討空間經濟學中「競租理論（Bid Rent Theory）」與市場結構對土地資源配置之影響。 【論述】 一、理論定義
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競租理論與差別取價
💡 比較市場競爭與空間獨占下的土地配置與差別取價原則。
| 比較維度 | 市場均衡 (完全競爭) | VS | 空間獨占 (差別取價) |
|---|---|---|---|
| 決策準則 | D_B = D_C (MVP 相等) | — | MR_B = MR_C |
| 租金訂定 | 單一均衡租金 R* | — | 依彈性定價 R_B > R_C |
| 土地分配 | 需求曲線交點決定 | — | MR 交點決定後對應回 D |
| 經濟剩餘 | 正常市場剩餘分配 | — | 地主榨取更多消費者剩餘 |
💬獨占地主透過限制彈性小者的用量並提高其租金，達成總利潤極大化。
