專技高考申論題
111年
[不動產估價師] 不動產估價理論
第 一 題
一、A 不動產證券化基金擬投資購買整棟商辦大樓，以該大樓出租收益做為基金之配息來源。請問應選用何種估價方法評估該棟大樓價格最為適當？並請詳述選用該估價方法之理由及依據。此估價方法應依循之估價原則為何？請至少列舉三種估價原則並詳細說明其與該估價方法之關係。（25 分）
📝 此題為申論題
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看到「不動產證券化」、「商辦大樓」及「出租收益」，應直覺連結到《不動產估價技術規則》第106條之規定，選定「收益法」為最適方法。答題須精準寫出收益法的法定定義，並運用「預測原則」（價值為未來收益之折現）、「最高最有利使用原則」（評估客觀收益之前提）及「替代原則」（決定折現率與租金的依據）來論述估價原則與收益法之關聯。
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【破題】A 不動產證券化基金擬投資商辦大樓並以租金收益作為配息來源，基於其重視未來收益之投資特性與法規規範，應以「收益法」為最主要且最適當之評估方法。 【論述】 一、最適估價方法、法定定義及選用理由
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