專技高考申論題
111年
[民間之公證人] 民法
第 二 題
二、甲有 A 房地（房屋及其基地），2 年前出租給乙，簽訂房屋租賃契約，丙為連帶保證人，丙與乙共同入住。丙於 9 個月前在 A 房屋內燒炭自殺死亡，A 房地因成為兇宅，交易價值減少新臺幣 400 萬元。甲請求乙賠償其損害，試依當前司法實務見解，說明甲的請求是否有理由？如甲隱瞞上情，將 A 房地以非兇宅之價格出售給丁，丁支付總價金 5 分之 1 後始知悉其情，丁得主張何種權利？（30 分）
📝 此題為申論題
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本題分為兩大部分：租賃契約中凶宅之損害賠償，以及買賣契約中隱瞞凶宅之法律效果。 第一部分（甲對乙的求償）：
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【考點分析】
- 租賃物因自殺成為凶宅致「交換價值減損」，是否違反承租人之保管義務（民法第432條、第433條）。
- 出賣人故意隱瞞標的物重大瑕疵之法律效果（詐欺撤銷、物之瑕疵擔保、不完全給付、同時履行抗辯）。
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凶宅法律責任分析
💡 區分租賃保管義務之物理損害與買賣瑕疵擔保之價值減損
| 比較維度 | 租賃保管義務 (432條) | VS | 買賣瑕疵擔保 (354條) |
|---|---|---|---|
| 保障範圍 | 租賃物之物理本體完整 | — | 標的物之交易價值與效用 |
| 凶宅評價 | 非物理毀損，無違保管義務 | — | 屬減少價值之重大瑕疵 |
| 法律效果 | 出租人難以請求損害賠償 | — | 買受人得主張解約或減價 |
💬實務對租賃保管採物理損害限縮見解，對買賣則肯認凶宅為價值缺陷。
