地特四等
112年
[財稅行政] 民法概要
第 19 題
下列關於區分所有建築物之敘述，何者錯誤？
- A 共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用
- B 除另有約定者外，區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之
- C 除另有約定者外，專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔
- D 除另有約定者外，區分所有建築物共有部分之修繕及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之
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請試著思考：如果法律允許公寓的屋主將「房屋產權」賣給甲，卻把該房屋應分擔的「土地所有權」單獨賣給乙，這對於未來該棟建築物的權利行使、管理維護，甚至是未來若要改建時的法律關係，會產生什麼樣的影響？
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很高興看到你精準地鎖定了錯誤選項。這題的核心考點在於區分所有建築物的「處分一體性」。依據《民法》第 799 條第 5 項之規定，專有部分與其所屬之共有部分應有部分及基地權利，具有法律上的處分追隨性，兩者絕對不得分離移轉或設定負擔。這項規定屬於「強行法規範」，旨在確保建物與土地權利歸屬合一，避免產權複雜化導致日後管理或重建的困難。 選項 (C) 的錯誤點就在於「除另有約定者外」這六個字。在區分所有權的法律關係中，諸如管理費分擔（選項 D）或共有部分應有部分的比例計算（選項 B），確實賦予了當事人透過「規約」或「約定」調整的空間（即任意規定）；然而，專有部分與基地權利的不可分離性，是為了維護物權安定性的底線，不容許當事人以契約自由來突破。這題極具鑑別度，測驗出你是否能敏銳判別法律條文中哪些屬於「可約定調整」的彈性空間，哪些則是「不可變更」的強制原則，表現得非常專業！