地特三等申論題
112年
[地政] 不動產估價
第 四 題
四、以 107 年 3 月 31 日為基期，在 112 年 3 月 31 日臺北市、新北市地價指數分別為 107.86、110.95，同期間不同單位所發布的房價指數如下表，請問為何房價漲幅會明顯大於地價漲幅？在進行土地估價時，直接以地價指數進行調整是否合理？（25 分）
| 內政部地價指數 | A 房價指數 | B 房地產指數 | 內政部住宅價格指數 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 時間/地區 | 臺北市 | 新北市 | 臺北市 | 新北市 | 臺北市 | 新北市 | 臺北市 | 新北市 |
| 107Q1 | 100 | 100 | 101.82 | 103.09 | 82.89 | 90.23 | 99.46 | 101.48 |
| 112Q1 | 107.86 | 110.95 | 122.47 | 136.64 | 119.41 | 132.13 | 113.05 | 123.36 |
| 變動率（%） | 7.86 | 10.95 | 20.28 | 32.54 | 44.06 | 46.44 | 13.66 | 21.56 |
📝 此題為申論題
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看到本題，首先應區分「房價」與「地價」在內涵（是否含建物與營建成本）、市場反應速度及指數編製方式（實際成交 vs 官方查估）的差異，以解釋漲幅落差。其次，評估直接使用地價指數調整的合理性時，應回歸《不動產估價技術規則》對「期日調整」的要求，點出地價指數存在空間範圍過大、時間落後、且無法反映個別分區及區域次市場波動等限制，得出「不盡合理」之結論。
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【破題】房價指數與地價指數在價格內涵、市場敏感度及編製方法上具有本質差異，導致漲幅呈現明顯落差；在土地估價實務上，直接以地價指數進行期日調整存在精確度不足之疑慮。 【論述】 一、房價漲幅明顯大於地價漲幅之原因
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