高考申論題
112年
[地政] 土地經濟學
第 四 題
都市更新是經由權利變換的方式，促成老舊建築改良物的重建。請問何謂權利變換？依現行都市更新權利變換之計算方式，在須負擔公共設施用地及相關費用的條件下，試論述都市更新可行性較高的地區特性為何？（25分）
📝 此題為申論題
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本題考查都市更新「權利變換」的制度本質及其財務可行性邏輯。首先，依《都市更新條例》精簡定義權利變換（立體化的市地重劃，按更新前價值比例分配更新後價值）。其次，說明計算公式：地主分回價值 = 更新後總價值(V) - 共同負擔(C)。這是答題的核心骨架。最後，推論可行性高的地區特性：地主分回越多（V大而C相對小），可行性越高。因此，高地價地區（房價高，營建成本占比低）、高容積獎勵潛力區、產權單純區等，為都更可行性最高的地區。
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【考點分析】 本題測驗考生對《都市更新條例》中「權利變換」機制的理解，並要求運用不動產財務分析（殘餘價值法）的邏輯，剖析影響都市更新實務推動可行性的關鍵空間與經濟特性。 【理論/法規依據】
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