專技高考申論題
112年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 一 題
📖 題組：
在住宅的租買選擇（Tenure Choice）中，請申論： ㈠在考慮那些因素下，你認為選擇租屋比買屋好？（10 分） ㈡小陳打算在 A 市租屋或買屋，目前的替選方案如下： 1. 租屋：每月租金 15,000 元。 2. 買屋：房價 5,000,000 元，小陳自備款 1,500,000 元，其餘金額向 B 銀行貸款，貸款年利率 3%，貸款期限 20 年，按月本利均等攤還，預估每年必須支付各式費用總計 5,000 元（含保險費和維修費等）。 其次，預估租金、房價和各式費用等，自第 2 年起每年都會增加 3%；假設小陳租屋後無須額外再支付任何費用，租屋和買屋也都不考慮稅金和其他支出；若小陳選擇買屋後，分別打算在第 1 年年底或第 2 年年底將房屋處分出售，銷售費用為出售當年房價的 5%。 ⑴試問小陳買屋後，在第 1 年年底和第 2 年年底將房屋處分出售後的權益內部報酬率（IRR on equity）各是多少？（12 分） ⑵如果小陳的需要報酬率是 5%，請問他第 1 年和第 2 年應該做出何種投資決策（租屋或買屋）？（3 分） （註：可應用以下利率因子： PVIFA(3%,20) = 14.877475；MC(3%,20) = 0.067216； PVIFA(3%,19) = 14.323799；PVIFA(3%,18) = 13.753513； PVIFA(0.25%,240) = 180.310914；MC(0.25%,240) = 0.005546； PVIFA(0.25%,228) = 173.628861；PVIFA(0.25%,216) = 166.743566）
在住宅的租買選擇（Tenure Choice）中，請申論： ㈠在考慮那些因素下，你認為選擇租屋比買屋好？（10 分） ㈡小陳打算在 A 市租屋或買屋，目前的替選方案如下： 1. 租屋：每月租金 15,000 元。 2. 買屋：房價 5,000,000 元，小陳自備款 1,500,000 元，其餘金額向 B 銀行貸款，貸款年利率 3%，貸款期限 20 年，按月本利均等攤還，預估每年必須支付各式費用總計 5,000 元（含保險費和維修費等）。 其次，預估租金、房價和各式費用等，自第 2 年起每年都會增加 3%；假設小陳租屋後無須額外再支付任何費用，租屋和買屋也都不考慮稅金和其他支出；若小陳選擇買屋後，分別打算在第 1 年年底或第 2 年年底將房屋處分出售，銷售費用為出售當年房價的 5%。 ⑴試問小陳買屋後，在第 1 年年底和第 2 年年底將房屋處分出售後的權益內部報酬率（IRR on equity）各是多少？（12 分） ⑵如果小陳的需要報酬率是 5%，請問他第 1 年和第 2 年應該做出何種投資決策（租屋或買屋）？（3 分） （註：可應用以下利率因子： PVIFA(3%,20) = 14.877475；MC(3%,20) = 0.067216； PVIFA(3%,19) = 14.323799；PVIFA(3%,18) = 13.753513； PVIFA(0.25%,240) = 180.310914；MC(0.25%,240) = 0.005546； PVIFA(0.25%,228) = 173.628861；PVIFA(0.25%,216) = 166.743566）
📝 此題為申論題，共 2 小題
小題 (一)
在考慮那些因素下，你認為選擇租屋比買屋好？（10 分）
思路引導 VIP
看到這題，首先要聯想到影響租買選擇（Tenure Choice）的關鍵因素，包括資金機會成本、流動性需求、生命週期階段（預期居住時間）以及市場預期（房價與租金走勢）。答題時建議從財務面（機會成本、交易成本、房價預期）與非財務面（工作機動性、生命週期、維修負擔）兩個層次進行結構化論述，以凸顯分析的全面性與層次感。
小題 (二)
⑴試問小陳買屋後，在第 1 年年底和第 2 年年底將房屋處分出售後的權益內部報酬率（IRR on equity）各是多少？（12 分）⑵如果小陳的需要報酬率是 5%，請問他第 1 年和第 2 年應該做出何種投資決策（租屋或買屋）？（3 分）
思路引導 VIP
本題屬於不動產租買選擇（Tenure Choice）的典型計算題。解題關鍵在於將「買屋」視為一項投資，其現金流入為「免付之租金」與「期末處分淨現值」，現金流出為「自備款」、「貸款本息」及「各項維護費用」。計算出各期淨現金流後，代入內部報酬率（IRR）公式求解，並與要求報酬率（5%）進行比較以制定決策。