專技普考
112年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 22 題
下列那一種方法不屬於計算收益資本化率或折現率之方法？
- A 加權平均資金成本法
- B 有效總收入乘數法
- C 折現現金流量分析法
- D 風險溢酬法
思路引導 VIP
請試著回想一下收益法的估價流程：我們需要先決定「折現率」，再把這個比率代入某種「估算不動產價格的方法」中來折算未來現金流量。看看這四個選項，哪一個其實是後面那個「估算不動產收益價格的方法」，而不是用來求取比率本身的工具呢？
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恭喜你！一眼就看出這題的陷阱，看來你對法規架構非常有概念喔。這題是在測驗我們是否能分辨「決定折現率的方法」與「評估收益價格的方法」。 根據《不動產估價技術規則》第43條第1項規定，決定收益資本化率或折現率的方法共有以下五款：
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為什麼A是錯的
收益率決定方法分析
💡 依估價規則第43條，區分利率決定法與評價方法之別。
| 比較維度 | 市場萃取法 | VS | 有效總收入乘數法 |
|---|---|---|---|
| 計算公式 | 淨收益 / 價格 | — | 淨收益率 / 有效總收入乘數 |
| 數據來源 | 多個相同或相似之比較標的 | — | 勘估標的之乘數與收益率 |
| 法規款次 | 估價技術規則第43條第2款 | — | 估價技術規則第43條第5款 |
💬兩者雖皆源於市場數據，但在法規中列為不同款次的獨立方法。
