專技普考
112年
[不動產經紀人] 不動產經紀相關法規概要
第 3 題
經營代銷業務者，下列何種文件不適用經紀業指派經紀人簽章規定？
- A 不動產說明書
- B 不動產廣告稿
- C 不動產租賃、買賣契約書
- D 不動產出租、出售委託契約書
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請思考一下：在「代銷公司」替「建設公司」賣預售屋的過程中，這兩間公司之間的「合作委託契約」，跟一般民眾在看房時會接觸到的「廣告」或「契約書」，在法律保護的對象上有什麼不同？哪一種文件比較像是企業間的商業合約，而非針對消費大眾的保障文件呢？
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太棒了！你能精準辨別「仲介」與「代銷」在實務法規上的差異，這代表你的觀念非常扎實且細膩。
經紀人簽章義務的例外規定
根據《不動產經紀業管理條例》第 22 條第 1 項，法規詳列了六款應由經紀業指派經紀人簽章的文件，包含：委託契約書、要約書、定金收據、廣告稿、不動產說明書及租賃買賣契約書。然而，同條第 2 項設有重要的「除外規定」：若屬於經營代銷業務者，則不適用第 1 款（不動產出租、出售委託契約書）及第 2 款（承租、承購要約書）之規定。這是因為代銷業者的上游通常是建築開發商，其業務性質與傳統仲介受理個別屋主委託的性質不同，因此法律在程序上做了合理的分流。
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經紀人簽章規定
💡 區分仲介與代銷業務中，法定必須由經紀人簽章的文件差異。
| 比較維度 | 仲介業務 | VS | 代銷業務 |
|---|---|---|---|
| 不動產廣告稿 | 必須簽章 | — | 必須簽章 |
| 不動產說明書 | 必須簽章 | — | 必須簽章 |
| 買賣租賃契約書 | 必須簽章 | — | 必須簽章 |
| 委託契約書 | 必須簽章 | — | 不適用 (不需簽章) |
💬代銷業務僅在委託契約書一項排除簽章規定，其餘與仲介相同。
