專技高考申論題
113年
[不動產估價師] 不動產估價實務
第 二 題
二、土地開發分析法（30 分）
1.基地面積為 600 坪，預計開發興建住宅社區。根據相關都市計畫法、建築技術規則規定得知，基地興建樓地板面積為 1,200 坪，請依據不動產估價技術規則土地開發分析法計算、分析，並將運算過程予以逐一列出。
2.有關可銷售房地產價格資料為如下所示：一樓可銷售面積 240 坪，一樓銷售價格每坪 40 萬；二樓以上可銷售面積 960 坪，二樓以上銷售價格每坪 30 萬。車位可銷售 50 個，每個車位 100 萬。
3.相關土地開發成本如下所示：
(1)營造施工費用：17 萬/坪，營造施工面積 1,200 坪。
(2)規劃設計費用：以營造施工費 2%計算。
(3)管銷費用：以總銷售金額 3%計算。
(4)稅捐及其他負擔費用：以總銷售金額 3%計算。
(5)開發者之適當利潤率：20%。
(6)資本利息綜合利率：4%。
(7)開發計畫期間 2 年。
📝 此題為申論題
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本題核心考點為《不動產估價技術規則》之「土地開發分析法」。解題時應先求出預期總銷售金額(S)與各項開發成本(C)，接著依據法規第80條設定資本利息(M)的計息基礎（土地全期、成本半期），最後代入第79條公式 V = S/(1+R) - (C+M) 移項求解土地價格(V)。
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【解題關鍵】運用《不動產估價技術規則》第79、80條之土地開發分析法公式：$V = \frac{S}{1+R} - (C+M)$，並依規定區分土地與成本之計息期間。 【解答】 一、估價條件與假設
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