專技高考申論題
113年
[不動產估價師] 不動產投資分析
第 三 題
某公司參與商場標租案進行財務試算：本案依招標文件屬五年定期租賃契約，商場主要作店鋪及辦公室使用。預估期初投入裝修成本約 4,500 萬元（100%自有資金），履約保證金 3,000 萬元（期末無息退還），第一年至第五年營業活動之稅後現金流量分別為 1,200 萬元、1,400 萬元、1,600 萬元、1,800 萬元、1,800 萬元，假設折現率為 10%，請計算淨現值（四捨五入計算至萬元）、折現還本期間（四捨五入計算至小數點第二位），並評估公司之投資效益？另本案財務規劃的基本假設與財務參數應著重那些項目？試申述之。（現值利率因子如下表）（25 分）
n | 1 | 2 | 3 | 4 | 5
---|---|---|---|---|---
PVIF(10%, n) | 0.9091 | 0.8264 | 0.7513 | 0.6830 | 0.6209
📝 此題為申論題
思路引導 VIP
本題重點在於正確建構各期現金流量（特別留意期初投入的保證金及裝修成本，以及期末保證金的無息退回），並運用題目給定的折現因子計算 NPV 與 DPP。最後需結合商場租賃特性（如 5 年短租期、期末回復原狀、空置率等）來論述投資效益與財務參數設定。
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【解題關鍵】釐清期初總流出（裝修＋保證金）與各期現金流入，特別注意第五年期末保證金退回。計算出 NPV 與 DPP 後，結合商場營運風險與五年短約特性進行效益評估與參數探討。 【解答】 一、淨現值（NPV）與折現還本期間（DPP）之計算
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