專技高考申論題
113年
[不動產估價師] 不動產經濟學
第 二 題
所謂市場機制即可以透過看不見的手將資源配置最佳化之立論，乃建立在具有健全的價格機制與具備完全競爭市場之前提上，然而不動產之商品特性與一般財貨有很大的不同，因此不動產市場也不是一個完全競爭市場。請比較與分析傳統不動產市場與完全競爭市場之異同為何。（25 分）
📝 此題為申論題
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考生看到此題應先回顧微觀經濟學中「完全競爭市場」的四大基本假設（產品同質、參與者眾多、資訊完全透明、進出市場自由）。接著，緊扣「不動產的物理與經濟特性（異質性、區位固定性、耐久性、高單價）」，將兩者進行逐一對比。最後，運用供需僵固性圖形與不完全競爭理論（如資訊不對稱產生的檸檬市場、區位帶來的獨占力）來論證不動產市場為何容易發生市場失靈，從而無法單靠看不見的手達到柏瑞圖最適。
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【破題】 傳統經濟學認為，在完全競爭市場的假設下，市場機制（看不見的手）能引導資源達成柏瑞圖最適（Pareto Optimality）。然而，不動產因具備區位固定性、異質性與高資本門檻等特殊屬性，本質上屬於「不完全競爭市場」，容易面臨資訊不對稱與價格僵固等市場失靈現象。茲將兩者之異同比較與分析如下： 【論述】
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