專技高考申論題
113年
[民間之公證人] 民法
第 二 題
甲向三層樓高房屋（下稱 A 屋）之屋主乙以口頭方式承租 A 屋作為營業用辦公室，租金每月新臺幣（下同）15 萬元，租期 3 年。此外，乙並口頭同意將建築物內之辦公桌椅以每月 1 萬元之租金出租給甲，租期亦為 3 年。租期過了半年後，甲未經乙之同意而將 A 屋一樓及該樓內辦公桌椅出租給丙，租金分別為每月 8 萬元及 2 萬元，並交付給丙使用。再數日後，乙得知甲與丙之租賃關係，旋即以其與甲間未訂定書面租賃契約為由，而主張其與甲間之租賃契約無效。此外，乙主張丙無使用 A 屋一樓及該樓內辦公桌椅之權限，並以所有人身分請求丙返還之。試問：甲與乙間之租賃契約是否無效？乙請求丙返還 A 屋一樓及該樓內辦公桌椅是否有理由？（40 分）
📝 此題為申論題
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本題為租賃契約的綜合考題。拆解兩大核心：首先是「租賃契約形式與效力」的問題。不動產租賃與動產租賃的法定要件不同，須分別討論。A屋為不動產，逾一年未以字據訂立，依民法第422條效果為何（是不定期租賃還是無效？）桌椅為動產，是否有書面要件限制？其次是「轉租合法性與物上請求權」的問題。次承租人丙對所有人乙有無合法占有權源，取決於甲丙間的轉租是否合法。依民法第443條，房屋之一部轉租原則上允許，但動產轉租需得出租人承諾。合法轉租與違法轉租在對抗所有人請求返還（民法第767條）時，效果完全不同。最後綜合判斷乙對丙的返還請求是否成立。
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【考點分析】 本題考點在於：1. 不動產與動產租賃契約之方式要求及違反之法律效果（民法第422條）；2. 房屋與動產轉租之限制與適法性（民法第443條）；3. 非法轉租時，出租人對次承租人之物上請求權（民法第767條）。 【理論/法規依據】
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租賃契約與轉租效力
💡 掌握不動產要式性與房屋、動產轉租之法律限制差異。
| 比較維度 | 房屋（不動產） | VS | 桌椅（動產） |
|---|---|---|---|
| 契約形式要求 | 逾1年須書面，否則視為不定期 | — | 意思表示合致即成立，無書面限制 |
| 一部轉租權限 | 原則允許（除非另有約定） | — | 原則禁止（須經出租人同意） |
| 次承租人之占有 | 合法轉租具權源，得對抗所有人 | — | 違法轉租無權源，對所有人無權占有 |
💬不動產租賃具備『一部轉租』之法定例外，動產轉租則採嚴格同意制。
