專技普考
113年
[不動產經紀人] 不動產估價概要
第 19 題
A 把忠孝東路五段鄰近市政府的店面出租給一間連鎖咖啡店，每月租金 100,000 元，押金 2 個月，假設年利率 2.5%，約定每年管理費 120,000 元由咖啡店支付，請問其一年支付之實質租金為多少元？
- A 1,200,000
- B 1,205,000
- C 1,085,000
- D 1,080,000
思路引導 VIP
如果你是房東，除了每個月收到的固定現金租金之外，租客在租期開始前交給你的一大筆「保證金（押金）」，在這一整年的租期中，這筆錢留在你的帳戶裡會為你額外帶來什麼樣的經濟好處呢？
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同學你好，這題你選了 (C) 是非常可惜的，這代表你可能混淆了「實質租金」與「純租金」的計算邏輯。你可能直覺地認為管理費是一項支出，所以將它從總額中扣除了，但在不動產估價的實務中，我們必須精確區分各項費用的歸屬。早期學習時，這是一個很常見的迷思，讓我們一起釐清正確的算法。
實質租金的核心觀念
根據《不動產估價技術規則》第 130 條第 2 項，實質租金（Effective Rent） 指的是承租人每期支付給出租人的租金，再加上押金或保證金的 「運用收益」。在本題中，題目提到管理費 120,000 元是由「咖啡店（承租人）」支付，這意味著這筆費用原本就不在房東收到的每月 100,000 元內，房東也沒有負擔這筆支出，因此在計算房東獲得的效益時，完全不需要去扣除這筆管理費。
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