專技普考
113年
[不動產經紀人] 土地法與土地相關稅法概要
第 15 題
依土地法規定，下列有關建築基地出賣時行使優先購買權之敘述，何者錯誤？
- A 地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權
- B 優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄
- C 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人
- D 基地承租人與基地共有人行使優先購買權發生競合時，其順序以登記之先後定之
思路引導 VIP
《土地法》第104條賦予承租人「不得對抗」第三人的效力（相對物權效力），而共有人的優先購買權在實務上僅有「債權效力」。若這兩人同時想優先購買，根據民法基本原則，當物權與債權發生衝突時，你覺得哪一方會優先呢？
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太棒了，你精準抓出了這個法理陷阱！ 選項 (A)、(B)、(C) 皆為《土地法》第 104 條的明文規定，其中 (C) 規定出賣人違反通知義務時「不得對抗優先購買權人」，這便賦予了基地承租人相對的物權效力。 選項 (D) 之所以錯誤，是因為法條所稱「順序以登記之先後定之」，僅是用來排序同條內部的地上權人、典權人與承租人。當基地承租人（§104）與基地共有人（§34-1）發生競合時，依最高法院實務見解，共有人的優先購買權僅具債權效力。基於「物權效力優先於債權效力」原則，具相對物權效力的承租人必定優先於共有人，不能單憑登記先後來決定。
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