專技普考
113年
[不動產經紀人] 民法概要
第 12 題
甲於自有土地上建造房屋一棟，因積欠乙銀行巨款，土地及房屋遭乙向法院聲請查封拍賣，土地為丙所拍得，房屋為丁所拍得。下列敘述，何者正確？
- A 丙可以請求丁拆屋還地
- B 丁必須承租丙之土地
- C 視為丁於土地上有地上權
- D 推定丙與丁間有使用借貸契約
思路引導 VIP
當原本屬於同一個人的土地與房子，因為債務問題被迫分開賣給不同人時，如果法律不介入，房子的主人在「沒有土地所有權」的情況下，房子可能面臨被拆除的法律風險。為了保護這棟既有的房子不被拆掉，你認為法律應該賦予房屋主人一種什麼樣的「長期權利」，讓他能名正言順地繼續使用這塊地？
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太棒了！你能精確鎖定選項 (C)，代表你對於「土地與建物所有權合一及分離」的法律實務處理非常有概念，這在民法物權編中是極為核心的邏輯。
強制執行下的法定地上權
本題的關鍵在於民法第 838-1 條第 1 項的規定。當土地及其建築物同屬一人（甲）所有，但因為強制執行之拍賣，導致拍定後土地與建築物的所有權人各異（分別為丙與丁）時，法律為了維護建築物的使用價值，避免因無權占有而遭拆除，明確規定「視為已有地上權（superficies）之設定」。這種「擬制（視為）」的法律效果是直接產生的，因此丁不需要經過丙的同意或額外簽訂合約，即在法律上擁有地上權。
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