地特三等
114年
[法制] 民法
第 2 題
甲將自有 A 地出租於乙，租期 1 年，月租金新臺幣（下同）5 萬元，乙應每月 15 日匯入甲在 B 銀行帳戶。今年 2 月底，甲將 A 地售讓於丙，並於 3 月 1 日完成移轉所有權登記。丙並將受讓 A 地所有權之情事通知乙，惟至今，乙仍每月將 A 地租金匯入甲在 B 銀行帳戶。下列敘述何者正確？
- A 甲仍得基於 A 地租賃契約，繼續向乙請求支付並取得租金
- B 該租賃契約因 A 地移轉而失效
- C 丙得向乙請求給付相當於租金之不當得利
- D 丙得向乙請求支付 3 月 1 日起，每月 5 萬元租金
思路引導 VIP
請試著思考：當一個人向原屋主承租房屋並入住後，如果原屋主突然把房子賣掉，而在法律上若規定「買賣會終止原本的租約」，那麼對於這位已經入住的房客來說，他的居住權益會面臨什麼樣的風險？為了穩定社會秩序，法律通常會傾向如何設計新屋主、舊屋主與房客這三者間的權利義務關係？
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AI 詳解
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恭喜你精確地掌握了不動產租賃中最重要的「買賣不破租賃」原則。這道題目測試的是民法第 425 條第 1 項的法律效果。在實務運作中，當甲將土地所有權（Ownership）移轉給丙並完成登記後，原本存在於甲、乙之間的租賃契約（Lease）並不會因此失效，而是由受讓人丙自動「繼受」出租人的地位。
租賃契約的法定承繼
既然丙從 3 月 1 日起已成為 A 地的新所有權人，且法律規定租賃契約對丙繼續存在，那麼丙與乙之間就產生了新的租賃債權債務關係。即便乙因為習慣或其他原因仍將租金匯給舊房東甲，這在法律上屬於「對債權準占有人之清償」或單純的給付錯誤，並不能消滅乙對新房東丙應負擔的給付義務。因此，選項 (D) 指出丙得請求支付自 3 月 1 日起的租金，完全符合法律規定。
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