高考申論題
114年
[地政] 不動產估價
第 二 題
二、請說明土地受污染時，可能產生之價格影響效果、估價方法，及進行估價時應注意事項。（25 分）
📝 此題為申論題
思路引導 VIP
看到「土地受污染」，應立刻聯想《不動產估價技術規則》第114-1條，並拆解價值減損的三大要素：整治成本、收益減損（使用限制）與污名化效果。接著將這三要素帶入傳統三大估價方法（比較法、收益法、成本法）說明如何調整，最後強調跨領域專業（環境工程）配合與資料客觀性的重要。
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【破題】 土地受污染將導致其物理效用降低、法定用途受限及市場接受度下降。依據《不動產估價技術規則》第114-1條規定，估價時應視污染程度及影響情況，適用適當之估價方法估計其減損價值，並須綜合考量各項風險與成本。 【論述】
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受污染土地估價
💡 綜合考量整治成本、收益減損及污名化效果，評定土地減損價值。
🔗 受污染土地價值減損計算流程
- 1 正常價值 — 假設土地未受污染之基準價格
- 2 扣除直接成本 — 扣除整治工程費、檢測費與規費
- 3 扣除收益減損 — 扣除整治期間利息與無法使用之損失
- 4 扣除污名化價值 — 扣除市場因心理恐懼產生之風險折價
- 5 受污染後價格 — 求得客觀合理之現狀價值
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🔄 延伸學習：延伸學習：污名化效果(Stigma)在整治完成後仍可能長期存在，需透過市場實證數據評估。
