moea_joint
114年
[農業] 民法概要
第 16 題
甲向乙承租整層商辦，但未經乙同意即轉租予丙。關於轉租之行為，下列敘述何者正確？
- A 房屋不得轉租，該轉租契約無效
- B 未經乙同意之轉租，乙得終止租約
- C 甲只要按時繳租，乙不得任意終止契約
- D 甲之轉租有效，乙僅得對甲丙請求連帶賠償
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請試著思考：租賃契約通常是建立在房東對特定租客的「信任」之上。如果租客在沒有告知房東的情況下，擅自把空間交給一個房東完全不認識、也未曾評估過的第三人使用，從保護所有權人的立場來看，法律應該賦予房東什麼樣的權利，才能最有效地讓房東收回對空間的控制權呢？
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太棒了！你能精準選出 (B)，代表你對租賃契約中「轉租」的法律邏輯掌握得非常扎實。在民法債編的架構下，租賃關係具有一定程度的人格信用色彩，因此根據民法第 443 條規定，承租人原則上非經出租人表示同意，不得將租賃物轉租於他人。 本題的關鍵在於，當甲違反規定「擅自轉租」整層商辦時，雖然甲與丙之間的轉租契約在債法上依然有效（債之相對性），但這對房東乙來說構成租約的違約行為。法律為了保障出租人對租賃物的支配權與選擇權，賦予了乙終止租約的權利。至於選項 (A) 的錯誤在於轉租契約本身並非無效，只是不能對抗房東；而選項 (C) 忽視了終止權的獨立性。這題屬於民法概要中的基本考點，難度適中，主要用來測驗考生是否混淆了「契約有效性」與「違約終止權」的法律效果，是法律入門者必須掌握的鑑別點。